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LexImmobiliare

Riduzione del canone di locazione: come e cosa fare

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L’affitto di un’immobile è regolato da norme scritte ben dettagliate, non basta un accordo verbale tra le parti, devono sempre esserci documenti ed accordi controfirmati che attestano tutto ciò che viene detto e stabilito. Bisogna sempre essere informati, per capire se possono essere cambiate alcune clausole presenti nel contratto o se è necessario stipularne uno nuovo. Ad esempio modificare il canone di locazione senza un nuovo tipo di contratto non sempre è possibile. Il padrone di casa non può infatti aumentare di sua spontanea volontà il prezzo dell’affitto, deve per forza attendere che scada il vecchio contratto, oppure darne la disdetta, nei termini previsti dalla legge. L’unica cosa che può fare è richiedere all’Istat una rivalutazione dell’importo.In questo periodo di crisi è molto più probabile che sia l’affittuario a richiedere una riduzione del canone di affitto ed in questo caso le due parti possono procedere, senza dover trascrivere un nuovo tipo di contratto. Questo tipo di accordo può prevedere diverse opzioni: una riduzione limitata ad un certo periodo di tempo, per tutta la durata del contratto, oppure la sospensione del pagamento di un certo numero di mensilità, regolarmente stabilite. Comunicazione del Nuovo Accordo all’Agenzia delle Entrate Il nuovo accordo va comunicato e registrato all’Agenzia delle Entrate entro trenta giorni dal momento in cui è stato stipulato. Nel caso in cui ciò non dovesse avvenire, il padrone di casa in sede di dichiarazione dei redditi presenterebbe un compenso inferiore, rispetto a quello riportato sul contratto di locazione e questo comporterebbe un accertamento fiscale nei suoi confronti.Il decreto legge 133/2014 che incentiva ed agevola le locazioni, all’articolo 19 dispone che la registrazione di atti o di una scrittura privata non autenticata, in cui le due parti comunicano la riduzione del canone di… Leggi tutto »Riduzione del canone di locazione: come e cosa fare

Che cos’è una reoco e come opera ?

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Riuscire ad avere qualche risparmio in questi ultimi anni non è semplice e purtroppo depositarli in banca non è più così remunerativo, anzi spesso tra spese varie e costi di gestione si hanno addirittura delle perdite del capitale che si è andato a depositare. La soluzione migliore è fare investimenti nuovi e sicuri, attualmente il mercato su cui far fruttare al meglio i propri risparmi è quello immobiliare, ma non nella maniera classica, acquistando immobili per poi affittarli o rivenderli, ma attraverso gli NPL, crediti residui delle banche che vengono recuperati grazie alle Reoco. Sembra una cosa davvero difficile da capire, ma grazie all’aiuto di esperti la possibilità di investire qualcosa ed ottenere un piccolo guadagno è davvero alta. Ecco spiegato qui di seguito di che cosa si tratta, di cosa sono le Reoco, gli NPL e di come fare un’investimenti sicuro.Il termine Reoco è l’acronimo di Real Estate Owned Company che in italiano significa letteralmente “società proprietaria di beni immobili”. Si tratta quindi di società (di capitali) che investono nel campo immobiliare per valorizzare l’immobile legato ad un credito deteriorato. L’obbiettivo è, massimizzare il più possibile un valore immobiliare, tutelando il proprietario del credito. Spiegare però il suo funzionamento con un esempio è molto più semplice. La società X detiene un credito il cui bene immobile posto in garanzia viene messo all’asta, la Reoco che fa parte della società X, tenta di recuperare il credito e lo fa partecipando all’asta, dove può aggiudicarsi il bene evitando nuovi ribassi, oppure può stimolare gli altri soggetti che sono intervenuti all’asta, facendoli rilanciare il più possibile e massimizzando quindi il prezzo di cessione. La società X per conto suo non può assolutamente acquistare l’immobile venduto all’asta, deve quindi avvalersi delle Reoco per… Leggi tutto »Che cos’è una reoco e come opera ?

In caso di frazionamento si possono aprire nuove porte in condominio ?

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Essere proprietari di un grande appartamento all’interno di un condominio ha i suoi aspetti positivi: molto spazio, grandi camere da letto, doppi servizi e tutte le comodità che può garantire il possedere una grande casa. Ci sono però, anche delle note negative, magari quando i figli crescono e ci si ritrova con delle stanze vuote, inutilizzate che devono per forza essere mantenute pulite ed in ordine ma sono fondamentalmente inutili, utilizzabili solo come depositi o magazzini. In questi casi si può scegliere di cercare un nuovo appartamento più piccolo, oppure si può pensare di frazionare quello già esistente, suddividendolo in due nuovi immobili ed aumentando così le plusvalenze, grazie a delle metrature più piccole. Ma molti credono sia impossibile poter fare dei lavori del genere in un condominio, soprattutto aprire nuove porte o finestre che danno su luoghi comuni dello stabile. In realtà non c’è nulla di impossibile, anzi, aprire una nuova porta sul pianerottolo condominiale per creare un ingresso indipendente al nuovo appartamento è possibilissimo ed ecco qui di seguito spiegato il perché. Il decreto legge 133/2014 Sbloccaitalia ha deciso che i frazionamenti di immobili possono essere considerati manutenzioni straordinarie, rendendo molto più semplice per chi lo desidera aprire questo tipo di pratiche. Basta quindi, una comunicazione di inizio lavori per poter realizzare la propria opera. Inoltre a meno che non coinvolga parti comuni dello stabile, o non sia espressamente vietato dal Regolamento di condominio, nessuno può opporsi a determinati lavori. Tutto ciò è spiegato espressamente nell’articolo 1122 del codice civile. Ma non solo, l’articolo 1102 del codice civile indica anche che è possibile servirsi di un bene in comune (pianerottolo), facendo dei lavori a proprie spese che migliorino il godimento della cosa, ma non impediscano agli altri condomini… Leggi tutto »In caso di frazionamento si possono aprire nuove porte in condominio ?

contratto preliminare: quando è importante registrarlo

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Quando un soggetto decide di acquistare un immobile firma il cosiddetto “compromesso”, meglio noto come contratto preliminare. Di che cosa si tratta e quali vincoli crea un contratto preliminare? Scopriamolo insieme. Contratto preliminare: cos’è? Prima di analizzare gli obblighi imposti da questo contratto cerchiamo di capire meglio quali sono le sue funzioni.Lo scopo di un contratto preliminare è di congelare una compravendita. Le parti che firmano questo contratto si impegnano a portare a termine la transazione.Come accade per ogni contratto, anche per quello preliminare è fondamentale che l’acquirente, prima di apporre la propria firma, faccia le dovute verifiche sull’abitazione che intende acquistare. È importante, ad esempio, verificare che i vari impianti siano regolari, che non vi siano ipoteche o debiti pendenti, e via dicendo. L’acquirente, per fare questi accertamenti, può avvalersi della documentazione fornitagli dal venditore stesso oppure incaricando l’agenzia immobiliare in cui è in vendita l’immobile; alternativamente ci si può recare presso gli uffici delll’Agenzia delle Entrate competente e richiedere l’elenco completo relativo a tutte le verifiche che devono essere effettuate prima della stipula del contratto preliminare. Come redigere un contratto preliminare Si tratta di un contratto molto simile a quello della compravendita e che necessita della forma scritta per essere considerato giuridicamente valido. In rete è possibile scaricare diversi facsimile, però è sempre meglio affidarsi ad un esperto di diritto (avvocato oppure notaio) che, analizzando dettagliatamente la situazione, redigerà un contratto ad hoc. È importante sottolineare che il compromesso e l’impegno che viene stipulato con l’agenzia immobiliare sono due documenti distinti; infatti il documento che un acquirente stipula con l’agenzia immobiliare che ha in carico di vendere l’immobile serve per formalizzare il rapporto tra agenzia e acquirente; si tratta di una sorta di garanzia che consente all’agenzia di… Leggi tutto »contratto preliminare: quando è importante registrarlo

Locazione: come liberarsi di un inquilino scomodo

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Liberarsi di un inquilino scomodo non è una condizione così semplice da realizzare, visto che il rapporto di locazione è subordinato a un contratto tra locatore e conduttore con specifiche clausole che tutelano la posizione di entrambe le parti fino alla scadenza naturale dello stesso. È quindi essenziale che una delle due incorra in una violazione tale che sia possibile la risoluzione del contratto. Operare in questo ambito richiede delle competenze per le quali è bene affidarsi ad avvocati esperti in diritto immobiliare che abbiano la capacità di risolvere i contenziosi o avviare le procedure legali specifiche nel caso in cui sia necessario il ricorso alla giurisdizione civile. In realtà i casi in cui è possibile risolvere il contratto a favore del locatore sono piuttosto circoscritti e, comunque, occorre che si verifichino alcune condizioni affinché possa sorgere in capo al locatario una contestazione.Prendiamone in esame alcune. Cambio di destinazione È uno dei casi più comuni e si verifica quando il locatario usa l’immobile in modo diverso da quello stabilito nel contratto, ovvero, ad esempio, da civile abitazione ad uso commerciale. Secondo l’impiego che se ne faccia, l’usura dell’immobile può variare in modo considerevole (quindi essere a tutto svantaggio del locatore), oppure può essere contrario alle regole condominiali, o ancora a specifiche direttive amministrative. Tutte condizioni per le quali si può richiedere la risoluzione del contratto, sempre che il proprietario dell’immobile impugni la violazione entro tre mesi dalla scoperta perché, trascorso questo periodo di tempo, l’atteggiamento del proprietario potrebbe far intendere l’accettazione del cambio d’uso. Durante la stesura del preliminare si possono contemplare tutte queste possibilità e vincolare quindi l’utilizzatore dell’immobile al rispetto di ciò che poi verrà riportato sul contratto definitivo. Nel caso in cui invece non ci siano specifiche… Leggi tutto »Locazione: come liberarsi di un inquilino scomodo

Custode di una procedura immobiliare: obblighi e doveri

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Nel momento in cui un’immobile viene pignorato, il giudice nomina un custode, solitamente si tratta del debitore che diventa un delegato del giudice e assume la diligenza del buon padre di famiglia, sia nei confronti dello stabile che di tutte le sue pertinenze.Esistono dei casi in cui il giudice nomina un soggetto diverso dal debitore come custode e ciò può avvenire: tramite istanza del creditore pignorante, nel caso in cui l’immobile non sia occupato dal debitore, o se lo stesso non osserva gli obblighi su di lui incombenti. Inoltre, appena il giudice autorizza la vendita dello stabile, le relative operazioni di custodia passano alla persona o all’istituto incaricato alla vendita.Il custode ha degli obblighi ben stabiliti riguardo all’immobile che a partire dal 2005 e attraverso vari interventi legislativi hanno delineato in maniera precisa la sua figura che in qualità di ausiliario del giudice amministra e gestisce il bene e provvede all’attività finalizzata alla liquidazione dello stesso.Tutto ciò è stabilito nel codice di procedura civile agli articoli 65 e 560, invece il terzo comma dell’art. 569 cpc stabilisce come il custode si deve occupare di presentare l’offerta di acquisto dei beni in vendita ai possibili interessati.La legge n.12/2019 ha poi introdotto e modificato alcune norme riguardanti gli immobili, il pignoramento dei beni ed i compiti del custode.Ecco quindi elencati nel dettaglio quali sono gli obblighi ed i doveri del custode di una procedura immobiliare attualmente. Doveri ed Obblighi del Custode Sanzioni in cui può Incorrere il Custode Le norme giuridiche che verificano e regolano le responsabilità del custode sono di carattere sia civile che penale.Da un punto di vista civile l’articolo 2043 prevede che il custode giudiziario, nel caso in cui non rispetta gli obblighi giuridici attribuiti al suo incarico, è… Leggi tutto »Custode di una procedura immobiliare: obblighi e doveri

LEGITTIMA LA RIDUZIONE DEL CANONE DI LOCAZIONE IN CASO DI MANCATO GODIMENTO ANCHE PARZIALE DELLA COSA LOCATA

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Il tema è stato in passato lungamente dibattuto in giurisprudenza, ma negli anni si è formato un orientamento ormai univoco ribadito anche di recente dalla Cassazione con sentenza n. 12103 del 22 giugno del 2020. Sul punto la terza sezione della Suprema Corte ha affermato che la permanenza della detenzione della cosa locata è compatibile con la sospensione totale del canone nel caso in cui l’inutilizzabilità di detta detenzione renda totale anche l’inadempimento del locatore. Ebbene, l’art. 1460 c.c. prevede una forma di autotutela che attiene alla fase esecutiva e non genetica del rapporto e consente al conduttore, in presenza di un inadempimento del locatore, di sospendere liberamente la sua prestazione, nel rispetto del canone della buona fede oggettiva, senza la necessità di adire il giudice ai sensi dell’art. 1578 c.c., con la precisazione che in tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l’eccezione di inadempimento ai sensi dell’ art. 1460 c.c. non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nel caso in cui dall’inesatto adempimento del locatore derivi una riduzione del godimento del bene locato, purché la sospensione, totale o parziale, del pagamento del canone risulti giustificata dall’oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto e all’obbligo di comportarsi secondo buona fede. È stato pure da ribadito che, in tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l’eccezione di inadempimento, ai sensi dell’ art. 1460 c.c., non solo quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore, ma anche nell’ipotesi di suo inesatto inadempimento, tale da non escludere ogni possibilità di godimento dell’immobile, purché la sospensione del pagamento del canone appaia giustificata, in ossequio all’obbligo di comportarsi secondo buona fede, dall’oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti,… Leggi tutto »LEGITTIMA LA RIDUZIONE DEL CANONE DI LOCAZIONE IN CASO DI MANCATO GODIMENTO ANCHE PARZIALE DELLA COSA LOCATA

Sfratto Per Morosità: La Procedura Completa E I Motivi Dello Sfratto Per Morosità

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Il sfratto per morosità rappresenta una misura estrema a cui un locatore può ricorrere qualora il conduttore non rispetti gli obblighi contrattuali, in particolare quello del pagamento del canone di affitto. È un atto giuridico mediante il quale il proprietario dell’immobile richiede all’inquilino di riconsegnargli l’immobile. In questa guida, affronteremo i dettagli della procedura e dei motivi dello sfratto per morosità. Questa procedura, disciplinata dall’art. 658 del Codice di Procedura Civile, consente al locatore di ottenere il rilascio e la riconsegna dell’immobile in tempi relativamente rapidi[3]. I presupposti dello sfratto per morosità Due sono i presupposti essenziali per attivare la procedura di sfratto per morosità[3]: Inizio del procedimento Il procedimento si apre con l’invio di una diffida al conduttore moroso attraverso una raccomandata con ricevuta di ritorno, in cui viene richiesto il pagamento dei canoni arretrati entro una data specificata[5]. In caso di mancato rispetto del termine stabilito, il locatore si rivolge a un avvocato per avviare la procedura legale. L’intimazione di sfratto e la citazione in udienza per la convalida L’avvocato predisporrà l’intimazione di sfratto e la citazione in udienza per la convalida. L’art. 658 del Codice di Procedura Civile prevede che il locatore può intimare al conduttore lo sfratto in caso di mancato pagamento del canone di affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti. Sfratto per Morosità: La Procedura Completa Lo “sfratto per morosità” è un argomento delicato e ricco di dettagli legali. Per fornirti tutte le informazioni necessarie su questo argomento, abbiamo studiato e analizzato la legislazione vigente e le varie procedure coinvolte. In particolare, lo “sfratto per morosità” è disciplinato dall’articolo 658 del codice di procedura civile[^4^]. Questo articolo afferma che il locatore può intimare allo conduttore lo… Leggi tutto »Sfratto Per Morosità: La Procedura Completa E I Motivi Dello Sfratto Per Morosità

Sfratto Per Finita Locazione: Cosa Bisogna Sapere

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Nell’ambito del diritto immobiliare, una delle questioni più delicate riguarda lo sfratto per finita locazione e, ancor più specificamente, lo sfratto per morosità. Quest’ultimo è un procedimento legale che consente al proprietario di un immobile di riprendere possesso della proprietà nel caso in cui il conduttore non adempia agli obblighi di pagamento del canone di locazione. Questa guida intende chiarire i punti fondamentali di questo argomento, facendo riferimento agli articoli di legge pertinenti. Per procedere all’intimazione, è necessario che il contratto di locazione sia per iscritto. Se il contratto è verbale, il locatore dovrà prima procedere con la convalida del contratto. Convalida dello sfratto Se il conduttore non presenta opposizioni entro il termine di legge, il giudice può convalidare l’ordine di sfratto. In caso di convalida, il conduttore è tenuto a liberare l’immobile entro un termine stabilito dal giudice. In conclusione, lo sfratto è un procedimento complesso che richiede competenze specifiche nell’ambito del diritto immobiliare e del diritto processuale civile. Per questo motivo, è fondamentale rivolgersi a professionisti del settore. Gli avvocati di Leximmobiliare, con sede a Bari in via Camillo Rosalba n. 47/z, hanno una vasta esperienza nel settore e possono fornire una consulenza completa e personalizzata. Nonostante la sede sia a Bari, operano in tutta Italia, offrendo un servizio di consulenza a distanza per tutti coloro che ne hanno bisogno. Contattaci oggi per una prima consulenza. Ti aspettiamo!

La convalida di sfratto: un’analisi del provvedimento giudiziale

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Introduzione In una società moderna, i diritti degli inquilini e dei proprietari di immobili devono essere bilanciati per assicurare il rispetto delle leggi e per garantire l’equità tra le parti coinvolte. Uno degli aspetti più controversi del diritto immobiliare italiano riguarda la convalida dello sfratto, un procedimento che consente al proprietario di un immobile di riprendere il possesso del bene in caso di mancato pagamento dell’affitto da parte dell’inquilino, il cosiddetto “sfratto per morosità”. Lo Sfratto per Morosità: Cosa Significa? Lo “sfratto per morosità” si verifica quando un inquilino non adempie agli obblighi contrattuali, principalmente il pagamento regolare dell’affitto. La legge 392/1978, nel suo articolo 55, stabilisce che un inquilino può essere sfrattato in caso di mancato pagamento del canone di locazione per un determinato periodo di tempo. È importante notare che in questa circostanza è previsto un periodo di grazia, durante il quale l’inquilino ha la possibilità di saldare l’intero importo del debito e quindi evitare lo sfratto. È a questo punto che entra in gioco la convalida dello sfratto. Il Processo di Convalida dello Sfratto La convalida dello sfratto è un provvedimento giudiziale che certifica la legittimità dello sfratto, rendendolo esecutivo. Questo processo è composto da diversi passaggi: La Sentenza di Convalida La sentenza di convalida del provvedimento di sfratto non può essere emessa in caso di mancata comparizione del destinatario dovuta a notifica inadeguata, secondo l’interpretazione dell’art. 143 del Codice di Procedura Civile. In caso di indisponibilità del destinatario, il tribunale non può convalidare lo sfratto e deve procedere con la procedura ordinaria per la risoluzione del contratto di locazione Possibili Motivi di Opposizione alla Convalida dello Sfratto Secondo una sentenza del tribunale di Marano di Napoli, la convalida dello sfratto può essere oggetto di opposizione se… Leggi tutto »La convalida di sfratto: un’analisi del provvedimento giudiziale