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contratto preliminare: quando è importante registrarlo

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Quando un soggetto decide di acquistare un immobile firma il cosiddetto “compromesso”, meglio noto come contratto preliminare. Di che cosa si tratta e quali vincoli crea un contratto preliminare? Scopriamolo insieme.

Contratto preliminare: cos’è?

Prima di analizzare gli obblighi imposti da questo contratto cerchiamo di capire meglio quali sono le sue funzioni.
Lo scopo di un contratto preliminare è di congelare una compravendita. Le parti che firmano questo contratto si impegnano a portare a termine la transazione.
Come accade per ogni contratto, anche per quello preliminare è fondamentale che l’acquirente, prima di apporre la propria firma, faccia le dovute verifiche sull’abitazione che intende acquistare. È importante, ad esempio, verificare che i vari impianti siano regolari, che non vi siano ipoteche o debiti pendenti, e via dicendo. L’acquirente, per fare questi accertamenti, può avvalersi della documentazione fornitagli dal venditore stesso oppure incaricando l’agenzia immobiliare in cui è in vendita l’immobile; alternativamente ci si può recare presso gli uffici delll’Agenzia delle Entrate competente e richiedere l’elenco completo relativo a tutte le verifiche che devono essere effettuate prima della stipula del contratto preliminare.

Come redigere un contratto preliminare

Si tratta di un contratto molto simile a quello della compravendita e che necessita della forma scritta per essere considerato giuridicamente valido. In rete è possibile scaricare diversi facsimile, però è sempre meglio affidarsi ad un esperto di diritto (avvocato oppure notaio) che, analizzando dettagliatamente la situazione, redigerà un contratto ad hoc. È importante sottolineare che il compromesso e l’impegno che viene stipulato con l’agenzia immobiliare sono due documenti distinti; infatti il documento che un acquirente stipula con l’agenzia immobiliare che ha in carico di vendere l’immobile serve per formalizzare il rapporto tra agenzia e acquirente; si tratta di una sorta di garanzia che consente all’agenzia di incassare la propria percentuale anche se la compravendita non dovesse concretizzarsi.

Come registrare un contratto preliminare

Come avviene per gli altri contratti, il contratto preliminare deve essere obbligatoriamente registrato presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate del proprio territorio. Se il compromesso viene registrato senza l’ausilio di un esperto di diritto vi è l’obbligo di registrarli entro venti giorni dalla stipula. Invece, se il contratto preliminare viene sottoscritto mediante atto notarile, il notaio stesso avrà l’obbligo di registrarlo entro trenta giorni dalla stipula.
Se l’acquirente o il venditore sono in regime di comunione di beni sarà necessaria la firma di entrambi i coniugi.
Un contratto preliminare, per essere valido, deve contenere al suo interno specifici elementi:

– la volontà del venditore di vendere e la volontà dell’acquirente di acquistare;
– un resoconto dettagliato dell’immobile (numero vani,visura catastale, e via dicendo);
– indicazione della cifra pattuita per la compravendita.
– una postilla dove viene indicato il giorno, mese ed anno entro cui verrà stipulato il rogito.

Registrare un contratto preliminare prevede dei costi:

– 200 euro di imposta di registro;
– imposta di bollo (4 euro per ogni facciata dell’atto oppure per ogni 100 righe).

Se all’interno del contratto preliminare si specifica che verrà elargita una somma di denaro a questa verrà applicata un’imposta di registro pari a:
– 0,50% della caparra confirmatoria;
– 3% sull’acconto calcolato in base al prezzo di vendita.

Per entrambe le situazioni è possibile portare in detrazione l’imposta pagata nel momento in cui si pagherà l’imposta di registro applicata al contratto di compravendita. Se eventualmente, l’imposta versata in precedenza risulterà maggiore di quella che verrà versata per il contratto di compravendita, si potrà richiedere il rimborso entro e non oltre tre anni dalla data di compravendita. La richiesta di rimborso deve essere inoltrata agli uffici che hanno eseguito la registrazione.

Perché è importante registrare un contratto preliminare

Registrare un compromesso è un atto dovuto: questo significa che, indipendentemente da chi lo trascrive, va fatta comunicazione all’Agenzia delle Entrate. Questo passaggio serve per conferire all’atto una data certa. Inoltre, dal momento in cui viene redatto sorge l’obbligo di registrarlo. Se ciò non dovesse avvenire potrebbero scattare delle sanzioni, alle quali si può fare ricorso chiedendone la riduzione dell’entità presentando un ravvedimento operoso. Per giunta, se l’acquirente sottoscrive e registra un contratto preliminare sarà tutelato nel caso in cui vi fosse un’ipoteca o pignoramento pendente.

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