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Locazione: come liberarsi di un inquilino scomodo

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Liberarsi di un inquilino scomodo non è una condizione così semplice da realizzare, visto che il rapporto di locazione è subordinato a un contratto tra locatore e conduttore con specifiche clausole che tutelano la posizione di entrambe le parti fino alla scadenza naturale dello stesso. È quindi essenziale che una delle due incorra in una violazione tale che sia possibile la risoluzione del contratto.

Operare in questo ambito richiede delle competenze per le quali è bene affidarsi ad avvocati esperti in diritto immobiliare che abbiano la capacità di risolvere i contenziosi o avviare le procedure legali specifiche nel caso in cui sia necessario il ricorso alla giurisdizione civile.

In realtà i casi in cui è possibile risolvere il contratto a favore del locatore sono piuttosto circoscritti e, comunque, occorre che si verifichino alcune condizioni affinché possa sorgere in capo al locatario una contestazione.
Prendiamone in esame alcune.

Cambio di destinazione

È uno dei casi più comuni e si verifica quando il locatario usa l’immobile in modo diverso da quello stabilito nel contratto, ovvero, ad esempio, da civile abitazione ad uso commerciale.

Secondo l’impiego che se ne faccia, l’usura dell’immobile può variare in modo considerevole (quindi essere a tutto svantaggio del locatore), oppure può essere contrario alle regole condominiali, o ancora a specifiche direttive amministrative.

Tutte condizioni per le quali si può richiedere la risoluzione del contratto, sempre che il proprietario dell’immobile impugni la violazione entro tre mesi dalla scoperta perché, trascorso questo periodo di tempo, l’atteggiamento del proprietario potrebbe far intendere l’accettazione del cambio d’uso.

Durante la stesura del preliminare si possono contemplare tutte queste possibilità e vincolare quindi l’utilizzatore dell’immobile al rispetto di ciò che poi verrà riportato sul contratto definitivo. Nel caso in cui invece non ci siano specifiche clausole che disciplinano il rapporto, diventa più complicato impugnare il contratto e liberarsi dell’inquilino in tempi brevi e con esito favorevole.

Il diritto immobiliare che disciplina sia la compra-vendita di immobile sia la locazione contempla tutte le possibilità. Ci si può rivolgere con fiducia ad avvocati esperti a Bari nel diritto immobiliare per la stesura del preliminare, per il contratto definitivo o per la soluzione del contenzioso immobiliare.

Uso esteso ad altri non contemplato nei termini del contratto

Altro caso in cui si può chiedere la risoluzione del contratto è quello in cui una terza persona diversa dal conduttore vada a risiedere abitualmente nell’immobile in violazione alla clausola che prevede l’uso esclusivo da parte del firmatario del contratto. Anche qui si può contestare all’inquilino che l’usura del bene sia superiore a quanto non sarebbe stata se ne avesse usufruito solo personalmente. Ma anche qui si tratta di una clausola che va esplicitata nel contratto altrimenti non è così semplice provare che il locatore ne abbia un danno e che di conseguenza si possa risolvere il contratto di locazione.

Spesso infatti, nei contratti prestampati che si usano comunemente, certe particolarità non vengono specificate. Ecco perché risulta essere controproducente assolvere a certi compiti senza la consulenza di esperti nel settore del diritto immobiliare.

A Bari possiamo trovare studi associati che si occupano di preliminari, di contratti di locazione e di sublocazioni, ma anche di compravendita di immobile oltre che di aste giudiziarie, con competenze specifiche nella gestione di piccoli patrimoni ma anche per consulenze a favore di agenti e operatori del mondo immobiliare.

Inadempimento del contratto per morosità

È forse la soluzione più semplice per risolvere in tempi brevi la questione della risoluzione del contratto di locazione. Quando il conduttore versa in una situazione di grave morosità in riferimento al mancato pagamento del canone di affitto, si può procedere alla domanda di risoluzione. Si sarà svincolati dal contratto, però, solo dopo una sentenza giudiziaria che avrà rilevato l’effettiva gravità dell’inadempimento e il comportamento negligente del locatario successivamente alla proposizione della domanda.

Come si può ben intuire da queste indicazioni, non è affatto semplice liberarsi di un contratto di locazione. Né in tempi brevi né senza una serie di pratiche burocratiche e giudiziarie. Il consiglio per una soluzione che eviti di andare troppo per le lunghe, è quello di pattuire con il conduttore una sorta di buonuscita affinché questi lasci l’immobile prima della scadenza naturale del contratto, soprattutto se non si è verificata alcuna delle violazioni che abbiamo preso in considerazione precedentemente. Buonuscita che può essere pagata dal locatario oppure dall’inquilino che subentrerà nella successiva locazione.

Non si tratta di estorsione ma di una risoluzione amichevole del contratto che è disciplinata dal diritto immobiliare.

Resta pur sempre da considerare, anche in quest’ultima eventualità, che rivolgersi ad un team competente sia sempre la soluzione migliore per risolvere tali controversie. Questo al fine di evitare che qualsiasi contenzioso immobiliare possa avere ripercussioni future non contemplate dalla conoscenza comune.

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